Система CAFM помогает в использовании активов недвижимости организации, снижая расходы и получая прибыль в течение каждой фазы жизненного цикла здания. Использование системы направлено на поддержку стратегического и оперативного управления объектами: все виды деятельности, связанные с административными, техническими и инфраструктурными задачами, когда объект или здание находятся в эксплуатации.
CAFM как тип решений сложился в еще 90-е годы. Поставляют их на рынок несколько десятков производителей по всему миру. Крупнейшие компании используют эти системы для управления недвижимостью, как коммерческой, жилой, так и операционной. В последние годы в США происходит эволюция CAFM в новый класс IWMS (Integrated Workplace Management), связанная с глобализацией задач информационных систем для крупных корпоративных клиентов.
Однако для российского рынка управление недвижимостью применение CAFM все еще не является типовым. Отечественный бизнес зачастую ограничивается утилитарным использованием средств офисного ПО (например, MS Excel) и бухгалтерским ПО на базе систем 1С.
Тем не менее сегодня складываются все необходимые предпосылки для появления практики использования профессиональных систем для обеспечения основных бизнес-процессов управления недвижимостью и в России. Экономический кризис с его повышенными требованиями к контролю расходов, оптимальному использованию инфраструктуры и ресурсов, также может стать толчком для начала применения CAFM.
Как в любой другой отрасли, информационные системы наиболее эффективно используются там, где имеются значительные денежные потоки, обрабатываются большие объемы информации и есть потребность в оформлении либо поддержке бизнес-процессов.
Все эти признаки четко прослеживаются и в области управления недвижимостью. Достаточно сказать, что, по некоторым оценкам, 30% всех финансовых потоков в мире непосредственно связаны с именно с этим сектором рунка.
На рынке управления недвижимостью можно выделить следующих потенциальных заказчиков CAFM-систем. Во-первых, крупные предприятия, в том числе государственные их подразделения управления корпоративной (операционной) собственностью (CRES/CREM). Например, банки, страховые компании, промышленность, энергетика. Затем – владельцы, девелоперы, инвестиционные компании в области коммерческой недвижимости. Также нуждаются во внедрении такого рода систем сервисные, управляющие, FM-компании. Крупные компании с выделенными центральными подразделениями, регламентами, со стратегией на долгосрочное развитие, ориентацией на крупных клиентов. И наконец, предприятия в области ЖКХ.
Автор
Ильин Виктор, эксперт в области информационных технологий для управления недвижимости, автоматизации зданий
Автоматизированная система управления объектами недвижимости (АСУН) - представляет собой единую систему реализации управленческих решений, связанных с формированием, использованием, распоряжением и владением объектами недвижимости при различных аспектах деятельности компании. Система позволяет формировать единую, полную базу справочной информации об объектах недвижимости, с возможностью ее дальнейшей актуализации.
Для отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением имуществом, характерны большие объемы информации из-за значительного числа объектов и субъектов отношений. Решение обеспечивает учет и мониторинг объектов имущества, что позволяет автоматизировать бизнес-процессы в организациях по ведению реестра имущества, характеристик оснащения, использования объектов имущества и отчетности по реестрам, производить подбор по заданным параметрам и контролировать сроки, а также сохранению и ведению истории изменений сведений об объектах учета. Постоянное обновление в системе сведений о количестве и качестве различных категорий объектов имущества позволяет создать реальный инструмент контроля за происходящими изменениями.
Система является центральным местом ведения и хранения справочников по объектам учета и обеспечивает загрузку соответствующей справочной информации из внешних систем или структурированных файлов.
Система позволяет обеспечивать оперативность и качество принятия управленческих решений по распоряжению объектами имущества, находящимися в государственной и муниципальной собственности, за счет внедрения современных информационных технологий и повышения достоверности и полноты информации.
Назначение системы:
- Учет имущества: инвентаризация, сбор, консолидация данных и формирование структурированной информации об имуществе и имущественных комплексах. Результатом учета имущества является создание реестра, представляющего собой единую систему оперативного учета объектов имущества и прав на них.
- Управление: контроль и мониторинг текущих и прогнозирование будущих состояний имущества в тактической (операционной) или стратегической перспективе.
Задачи проекта по созданию системы управления недвижимостью
Прозрачность:
- создание и ведение единой информационной системы - Реестра объектов недвижимости;
- создание стандартизованной базы данных договоров в управлении недвижимостью;
- разработка управленческой отчетности по Реестру объектов недвижимости и управлению договорами;
- разработка системы напоминаний по объектам недвижимости и договорам.
Управленческий учет:
- создание единой системы планирования, учета и анализа затрат по ведению, эксплуатации и ремонтам отдельных объектов недвижимости.
Мониторинг и управление:
- создание эффективной системы управления портфелем объектов недвижимости;
- разработка управленческой отчетности по рентабельности управления объектами недвижимости;
- мониторинг объектов недвижимости и составляющих сервисных затрат как обеспечение поддержки принятия управленческих решений.
Система предназначена для организации:
- централизованного ведения основных данных по направлениям учёта в единой базе данных (объекты недвижимости, ЗУ, ИК, находящиеся на балансовом учёте и его ТО);
- ведения и использования справочников Заказчика для учёта заданных объектов;
- управления объектами учёта (прикрепление договоров к карточке, списание, перезакрепление);
- оперативного мониторинга состояния объектов учёта;
- формирования выборок информации по запросу пользователя.
Система позволяет осуществить ведение основных данных на основе справочников нормативно-справочной информации.
1. Ведение основных данных объектов учёта осуществляется путем:
- ручного ввода;
- автоматической загрузки из структурированных файлов (например, xml).
2. Ведение справочников информации по направлениям:
- субъекты РФ;
- федеральные округа РФ;
- виды объектов недвижимости;
- единицы измерения;
- иные вещные права;
- категории земельных участков;
- логическое значение;
- муниципальные образования субъектов РФ;
- окружные управления;
- подразделения компании Заказчика;
- страны мира;
- типы назначений объектов имущества;
- типы объектов имущества;
- типы собственности объектов имущества.
3. Управление объектами учёта:
- постановка объектов на учет путем прикрепления к балансодержателю (Подразделению компании Заказчика) автоматически после сохранения карточки объекта;
- снятие объекта производится путем его перезакрепления за другим балансодержателем (Подразделением компании Заказчика);
- прикрепление договоров производится в форматах MS Office, графических, а также заданных Заказчиком.
4. Мониторинг состояния объектов учёта производится на основе фильтров:
- справочников;
- полей данных.
5. На основе выборок формируются отчеты структуры, заданной Заказчиком.
Недвижимость - это имущество (недвижимое имущество), по управлению которым можно выделить следующие иерархические уровни:
Управление федеральной недвижимостью;
- управление недвижимостью субъектов Российской Федерации;
- управление муниципальной недвижимостью;
- управление недвижимостью предприятий и организаций;
- управление отдельными объектами недвижимости. Понятие «управление недвижимостью» можно трактовать в широком и узком смысле.
В широком смысле под управлением недвижимостью понимается предпринимательская деятельность по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых допускаемых гражданским законодательством Российской Федерации правомочий собственника недвижимого имущества, в том числе в соответствии с жизненным циклом недвижимости:
Замысел;
- проектирование;
- изготовление (возведение, строительство);
- обращение (купля продажа, аренда и пр.);
- употребление (сервис);
- обслуживание, эксплуатация, ремонт;
- капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация;
- перепрофилирование;
- утилизация.
Иная, более узкая, трактовка управления недвижимостью дается в Толковом словаре по недвижимости: «Управление недвижимостью - осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.
Под недвижимостью здесь (в английском правовом поле) понимается недвижимая собственность, и речь идет именно об управлении собственностью. Тем самым подчеркивается, что управление недвижимостью включает и управление правами на недвижимость. Объект недвижимости, находящийся в управлении, рассматривается как единство юридических, экономических и физических характеристик.
Как следует из этого определения, управление призвано обеспечить максимальную эффективность использования недвижимости в соответствии с интересами собственника.
При этом деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в трех аспектах - правовом, экономическом и техническом.
Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость.
Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.
Технический аспект управления состоит в поддержании объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.
Управление недвижимостью - это комплексный подход к улучшению и поддержанию состояния объекта, организация и прогнозирование его развития. Управление недвижимостью предполагает, прежде всего, такие действия, как сдача в аренду и управление офисными зданиями, управление недвижимостью как инвестицией.
Если на Западе управление недвижимостью - высоко прибыльный бизнес, то в России об услугах по управлению недвижимостью заговорили лишь в начале 1990-х гг., когда появился спрос на первоклассные офисы. Сегодня владельцы бизнес центров приглашают управляющую компанию в роли генерального подрядчика, который в случае необходимости привлекает к исполнению работ другие компании.
В современных российских условиях работа управляющих не регулируется федеральным законодательством и не подлежит лицензированию, поэтому система управления объектами недвижимости формируется на основании стандартов Национальной ассоциации управляющих недвижимостью РФ (в настоящее время - Межрегиональная ассоциация управляющих недвижимостью) и Кодекса профессиональной этики управляющих недвижимостью.
Цели, задачи и принципы управления недвижимостью
Управление недвижимостью реализуется путем формирования объекта управления, представляющего комплекс технологически или функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и их части и пр.
Основные цели управления рынком недвижимости:
Реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
- установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;
- защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;
- обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;
- создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
- оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
- справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
- создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.
Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт.
Достижение сформулированных выше целей возможно при реализации следующих принципов управления:
Разделение процедур - применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости - жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов;
- открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений;
- гласность нормотворчества - публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов;
- разделение полномочий между регулирующими органами;
- простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости;
- соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его адаптация к отечественным условиям.
Субъекты и объекты в системе управления недвижимостью
Существуют различные виды воздействия субъектов рынка на объект недвижимости.Государственное регулирование недвижимости осуществляется: ш путем прямого вмешательства (прямое административное управление), включающего: создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регламентирующих функционирование объектов недвижимости; введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости; контроль за соблюдением всеми субъектами рынка установленных норм и правил; регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ними; лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости:
Путем косвенного воздействия (экономические методы управления, объектами недвижимости), включая налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот; реализацию государственных целевых программ; установление амортизационных норм; реформирование жилищно-коммунального хозяйства; выпуск и обращение жилищных сертификатов;
- путем комплексного решения вопросов землепользования и приватизации, развития инженерной инфраструктуры и т.д.
Общественное воздействие - реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т.д.
Управление определенными объектами недвижимости, которые собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности и для получения максимальной прибыли.
Управление системами объектов недвижимости субъектов федерации: муниципальной недвижимостью, земельными ресурсами; лесным фондом; недвижимостью в жилищной сфере; нежилой недвижимостью.
Управление отдельными объектами, предприятиями и другими имущественными комплексами предполагает их передачу в оперативное управление и хозяйственное ведение, доверительное управление, аренду в различных формах и т.д.
В основу системы управления недвижимостью положен принцип пообъектного управления, который заключается в по объектном разграничении (формировании) недвижимости; классификации и единой регистрации объектов; по объектной регистрации имущественных прав и оценке недвижимости; учете отраслевых особенностей управления объектами недвижимости и координации политики в сфере недвижимости.
Услуги по управлению недвижимостью в отношений объектов, не подлежащих регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации прав, не оказываются.
Профессия «управляющий недвижимостью» востребована только в том обществе, где есть частная собственность и четкое понимание того, что для обеспечения текущей доходности и увеличения капитальной стоимости объекта недвижимости требуется квалифицированное управление. Профессиональный менеджер может не только исполнять волю собственника, но и выступать в роли консультанта, предложить различные варианты использования объекта недвижимости.
Исходя из четко сформулированных целей, управляющий разрабатывает бизнес план для конкретного объекта. Содержащиеся в нем рекомендации могут иметь несколько вариантов развития. Они должны быть описаны таким образом, чтобы при желании собственник мог сам осуществить выбор варианта.
Управляющие объектами недвижимости:
Проводят рекламную кампанию по объекту управления, рассылая предложения, используя газеты, журналы, распространяемые среди потенциальных клиентов, и личные контакты;
- регулируют отношения собственников с арендаторами и государственными структурами;
- ведут финансовую отчетность;
- подбирают профессиональный обслуживающий персонал;
- осуществляют страхование объекта недвижимости;
- проводят технико-эксплуатационное обследование и приемку;
- заключают любые необходимые договоры по управлению техническим состоянием объектов, одновременно осуществляя контроль за их исполнением и т.д.
Предпочтительными объектами недвижимости для управления считаются крупные (от 3-5 тыс. м) офис административные, складские, торговые, производственные помещения независимо от формы собственности и степени занятости. Оптимальным вариантом для управления является наличие нескольких зданий разной направленности.
Услугами профессиональной управляющей компании, как правило, пользуются собственники крупных объектов недвижимости (находящихся как в собственности, так и в долгосрочной аренде), испытывающие явный дискомфорт от неэффективного или недостаточно эффективного использования принадлежащих им зданий и территорий. Среди них могут быть проектные, исследовательские и коммерческие организации, в их распоряжении есть объекты недвижимости, полученные от государственных муниципальных органов на условиях долгосрочной аренды, или приватизированные, площади которых чрезмерны для сегодняшних потребностей собственника.
Государство по-прежнему является крупнейшим собственником недвижимости, однако управление госсобственностью остается прерогативой государственных унитарных предприятий, хотя профессиональные управляющие смогли бы «извлечь» из этих объектов недвижимости дополнительный доход с увеличением их капитальной стоимости.
В комплекс услуг по управлению объектами недвижимости входят:
Конкретизация целей потребителя при владении объектом недвижимости;
- консультирование собственника по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости при установлении прав на объект на предмет соответствия объекта потребностям собственника;
- приемка объекта недвижимости в управление;
- физическая, правовая и экономическая экспертиза объекта;
- анализ вариантов дальнейшего использования объекта и выбор наилучшего варианта использования объекта с учетом требований потребителя;
- разработка программы управления объектом и ее реализация с периодической корректировкой;
- представление интересов собственника перед третьими лицами по вопросам, связанным с переданным в управление объектом;
- организация и ведение процедуры взаиморасчетов субъектов, участвующих в обеспечении жизнедеятельности объекта;
- ведение периодической отчетности перед собственниками о ходе реализации программы управления.
Доверительное управление объектами недвижимости как форма предпринимательской деятельности еще не получило в нашей стране широкого распространения. Более известна практика передачи в доверительное управление пакетов акций, находящихся в федеральной собственности. Тем не менее, понятие доверительного управления имуществом введено в законодательство РФ (ч. 4 ст. 209 гл. 53 ГК РФ) в качестве самостоятельной правовой формы управления чужим имуществом.
Объектами доверительного управления (ст. 1013 ГК РФ) могут быть: предприятия и другие имущественные комплексы; отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу; ценные бумаги; права, удостоверенные ценными бумагами; исключительные права и другое имущество.
Формы государственного регулирования рынка недвижимости
Государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:1) путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;
2) косвенным воздействием или экономическими методами управления.
Прямое административное управление включает:
Создание нормативной базы (законов, постановлений, инструкций и т.п.), регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;
- лицензирование, регистрацию, предоставление прав уполномоченным лицам для совершения сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;
- установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;
- контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;
- введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;
- выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.
Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:
Системы налогообложения имущества;
- дисконтной политики Центрального банка РФ;
- выпуска и обращения жилищных сертификатов;
- реализации государственных целевых программ;
- амортизационной политики;
- внешнеэкономической деятельности и пр.
Управление объектами недвижимости распределено между различными ветвями государственной власти (законодательной, исполнительной, судебной), которые считаются независимыми в своей деятельности.
Федеральное собрание издает законы, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство выпускает постановления, министерства и ведомства - положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.
Представительные органы власти РФ (Государственная Дума, Совет Федерации) и ее субъектов обладают полномочиями принимать правовые акты по вопросам управления недвижимым имуществом и осуществлять контрольные функции.
На Министерство государственного имущества возложены функции и задачи по управлению и распоряжению в установленном порядке объектами федеральной собственности на территории РФ и за рубежом; реализация на основе законодательства РФ государственной политики приватизации государственных и муниципальных предприятий, в том числе земельных участков, находящихся под приватизируемыми предприятиями и т.д.
Муниципальные органы власти также принимают участие в управлении недвижимостью. Например, в сфере регулирования лесных отношений в компетенцию районных администраций входит: учет лесного фонда, распределение утвержденного лимита лесосечного фонда по лесо- пользователям; организация выполнения мероприятий по охране лесов от пожара, болезней и пр.
В управлении нежилыми зданиями и сооружениями действует правило: решения по распоряжению недвижимостью принимает соответствующий собственник в установленном порядке - физическое или юридическое лицо, органы власти РФ, субъекты Федерации и муниципалитеты.
В компетенцию органов исполнительной власти по регулированию имущественных отношений входит:
Управление и распоряжение объектами недвижимости, их реконструкция, реставрация и строительство, изыскание необходимых инвестиций;
- предоставление объектов недвижимости, находящихся в собственности города, в аренду; установление ставки арендной платы;
- зонирование территории города;
- составление и ведение земельного кадастра города и др.
Государственное регулирование земельных отношений
Государственное регулирование земельных отношений направлено на организацию рационального использования и охрану земель путем установления определенных правил и норм владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами страны и отдельными их частями в целях укрепления и развития экономики страны. Российское государство, согласно Конституции РФ, имеет право регулировать земельные отношения потому, что оно обладает суверенной государственной властью над всей территорией страны и является исполнительным органом своего народа.Различают два вида государственного регулирования земельных отношений:
1) регулирование государством в качестве суверена, обладающего территориальным верховенством в отношении всех земель независимо от форм собственности. Применяются методы власти и подчинения, выражающиеся в законодательных и иных нормативных актах, обязательных для всех собственников и пользователей земель (например, по налогообложению, охране окружающей среды, ведению земельного кадастра и др.);
2) хозяйственное регулирование. Государственные органы действуют как хозяйствующие субъекты - предоставляют земельные участки гражданам и организациям, ведут учет земель, сдают в аренду и т.д.
Государственное регулирование земельных отношений подразделяется на общее и отраслевое (ведомственное). Общее государственное регулирование осуществляют государственные органы общей и специальной компетенции, действия которых распространяются на все категории земель и всех субъектов земельных отношений. Отраслевое (ведомственное) регулирование осуществляют министерства, комитеты, федеральные службы. Их действия распространяются на подведомственные предприятия и организации, которым предоставлены земли во владение и пользование.
Внутрихозяйственное управление осуществляют сами собственники земли, арендаторы и землепользователи. С учетом интересов населения они решают вопросы владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью, определяют программы развития территорий, предоставляют и изымают земельные участки, осуществляют государственный контроль за использованием и охраной земель, организуют работы по землеустройству.
К компетенции федеральных органов государственной власти по регулированию земельных отношений относятся:
Принятие Земельного кодекса РФ и иных федеральных законов, регулирующих земельные отношения;
- установление единых принципов платы за землю; установление порядка регистрации прав на земельные участки и другую прочно связанную с ними недвижимость;
- утверждение порядка организации землеустройства, ведения государственного земельного кадастра и мониторинга земель, организация и осуществление государственного контроля за использованием и охраной земель;
- установление границ особо охраняемых территорий, входящих в состав нескольких субъектов РФ, а также в местах проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп, по согласованию с соответствующими органами государственной власти и органами местного самоуправления;
- распоряжение (изъятие и предоставление) земельными участками, находящимися в федеральной собственности;
- выкуп земель для федеральных нужд;
- разработка совместно с органами государственной власти субъектов РФ и утверждение федеральных программ по рациональному использованию земель, повышению плодородия почв, охране земельных ресурсов в комплексе с другими природоохранными мероприятиями.
В ведение органов государственной власти субъектов РФ по регулированию земельных отношений входит:
Принятие законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ в соответствии с Конституцией РФ, Земельным кодексом и другими федеральными законами;
- определение территорий с особым правовым режимом использования земель, установление и изменение их границ;
- установление предельных размеров земельных участков;
- установление размеров и порядка платы за землю, а также установление порядка их централизации в соответствии с законодательными актами РФ;
- утверждение порядка распоряжения землями, находящимися в государственной собственности субъектов РФ, а также порядка изменения целевого назначения земельного участка;
- утверждение городской и поселковой черты, городов и поселков республиканского, краевого, областного, окружного подчинения;
- утверждение в соответствии с законами РФ с учетом местных условий порядка государственного контроля за использованием и охраной земель, землеустройства;
- установление льгот по взиманию платы за землю в соответствии с федеральным законом;
- организация ведения государственного земельного кодекса, землеустройства и мониторинга земель в соответствии с порядком, установленным законодательством РФ;
- организация государственного контроля за использованием и охраной земель;
- распоряжение (изъятие и предоставление) земельными участками, находящимися в собственности субъектов РФ;
- изменение целевого назначения земель;
- принятие решений об изъятии (выкупе) земель для государственных нужд субъектов РФ.
Федеральный орган по земельным ресурсам и землеустройству и его организации на местах в соответствии с законом:
Разрабатывают предложения по управлению землями, находящимися в государственной и муниципальной собственности;
- приостанавливают исполнение неправомерных решений по вопросам изъятия и предоставления земельных участков до рассмотрения их в соответствующих органах (администрации, суде, арбитражном суде);
- привлекают к административной ответственности лиц, виновных в нарушении земельного законодательства РФ;
- выдают в установленном порядке разрешения (лицензии) на право проведения землеустроительных и других проектно-изыскательских работ, связанных с изучением и использованием земельных ресурсов;
- анализируют состояние земельного рынка;
- представляют предложения о порядке исчисления нормативной цены земли, порядке установления ставки земельного налога и штрафных санкций за нарушение земельного законодательства;
- организуют и ведут государственный земельный кадастр.
Современный рынок коммерческой недвижимости, помимо правильно спланированной концепции, требует реального механизма исполнения того самого управления объектами недвижимости , управления арендой и оперативного реагирования этой системы при различных изменениях рынка недвижимости.
Специалистов по управлению недвижимостью подготавливает много различных компаний. Это могут быть как просто менеджеры, окончившие курсы управления коммерческим имуществом, так и выпускники именитых западных консалтинговых агентств недвижимости. Затраты на содержание грамотных управляющих очень высоки для организации, а их драгоценное время тратится на бесконечное заполнение различных сводных таблиц, отчетностей, графиков. Мало того, всем известны случаи, когда десятки листов уже подготовленной отчетности приходится переделывать из-за обнаружения той или иной простейшей ошибки, случайно допущенной обычным исполнителем на рабочем месте.
Финансовый мониторинг и контроль договоров:
- контроль и анализ текущего положения дел всех объектов недвижимости;
- анализ эффективности инвестирования, прогноз динамики возврата вложенных средств;
- достоверность предоставляемой сотрудниками информации;
- система управления недвижимостью контролирует необходимые бизнес процессы и договоры;
- оценка эффективности аренды и коммерческого управления недвижимостью;
- анализ затрат на эксплуатацию объектов недвижимости;
- оценка работы сторонней управляющей компании.
- управление коммерческой недвижимостью;
- управление торговыми центрами;
- управление офисными центрами;
- управление смешанными комплексами зданий;
- ведение управленческой отчётности;
- оценка эффективности ведения бизнеса недвижимости, анализ затрат, планирование доходов;
- моделирование рентабельности бизнеса, постановка целей, оптимизация деятельности;
- система оценки результативности аренды недвижимого имущества;
- прозрачная мотивация работы персонала от коммерческих результатов.
Управление объектами недвижимости, арендой и эксплуатацией имущества:
- доступ к необходимой оперативной информации и копиям документов арендованных площадей;
- консультация контрагентов, сверка управления эксплуатацией;
- согласованность действий риэлтеров, агентств недвижимости;
- анализ эффективности рекламы;
- система автоматического расчета минимальной арендной ставки объектов недвижимости;
- оперативная работа с арендаторами коммерческой недвижимости;
- система контроля поступления платежей;
- система контроля освобождающихся объектов недвижимости;
- система сбора заявок на аренду помещений;
- единая система и формы предоставления отчетов;
- система автоматического отображения объектов на портале недвижимости.
Оперативная информация по имеющимся объектам недвижимости:
- получение достоверной оперативной информации по свободным объектам недвижимости;
- подбор помещений по заданным параметрам;
- сверка платежей по аренде и возмещению затрат на эксплуатацию.
Основные преимущества использования системы управления недвижимостью:
- Оперативный доступ к данным на любой момент времени ведения бизнеса. Наличие копий всех необходимых документов.
- При решении оперативных вопросов менеджер не бегает между секретарем, бухгалтерией, юристами и архивом. Вся необходимая информация у него под рукой.
- Самые свежие данные. Любые изменения параметров недвижимости, поступления платежей, появление новых объектов недвижимости, все обновления происходят на рабочих местах одновременно.
- В любом месте земного шара. Где бы не находился пользователь, при наличии доступа в Интернет, он получает самую актуальную информацию и копии необходимых документов любого объекта недвижимости.
- Надежность хранения данных. Все данные хранятся на надежном оборудовании, в современных ЦОД, имеют системы защиты питания, широкополосный скоростной Интернет канал, зеркальные сервера и дополнительные резервные хранилища копий.
- Безопасность доступа. Уникальная система проверки разрешения пользователю доступа к данным, использование международных сертифицированных технологий шифрования траффика гарантируют уверенную безопасность и сохранность бизнеса.
- Система важных напоминаний и уведомлений. Система управления недвижимостью автоматически рассылает необходимые письма при возникновении важных сообщений или напоминаний.
- Человеческий фактор. Система управления недвижимостью позволяет вносить изменения исключительно разрешенным пользователям. Например: секретарь может только смотреть отчеты по задолженности и свободные площади, бухгалтерия имеет право на операции с деньгами, менеджер по работе с недвижимостью меняет параметры площадей, сдает в аренду помещения, печатает договоры аренды, бронирует объекты недвижимости под клиентов, юрист правит шаблоны договоров и заносит сканы правоустанавливающих документов и т.д.
- Дружественный интерфейс. Интуитивно понятный интерфейс программы управления недвижимостью позволяет пользователю незамедлительно начать пользоваться системой управления, а всплывающие подсказки в спорных местах, подскажут, какие действия требуются.
- Удобная форма отчетов. Все сотрудники компании пользуются одинаковыми по форме, структуре и цвету отчетами и документами.
- Доступ для арендаторов. Система управления недвижимостью предусматривает определенный вариант доступа контрагентам для получения отчета по задолженности арендных платежей.
- Экономия ресурсов. Ваша компания платит только за пользование системой в зависимости от числа сотрудников имеющих доступ в систему управления недвижимостью. Нет необходимости платить за стационарное оборудование и лицензии на программное обеспечение.
- Всегда на контроле. При отсутствии оплаты за пользование системой управления недвижимостью, один пользователь всегда остается в системе управления недвижимостью с полноценным рабочим функционалом.
Результат пользования системой управления недвижимостью:
- Рост эффективности арендных договоров.
- Оптимизация и снижение эксплуатационных затрат.
- Использование аутсорсинга на непрофильных видах деятельности.
- Снижение ежемесячных затрат на управление коммерческой недвижимостью.
- Уменьшение штата сотрудников при повышении качества работы.
- Моделирование различных концепций управления недвижимостью.
- Вся информация и документы структурированы и находятся в минутном доступе.
- Мониторинг прозрачности бизнес процесса.
- Оперативная информация у всех сотрудников и контрагентов.
- Экономия рабочего времени сотрудников.
- Улучшение качества обслуживания арендаторов.
- Круглосуточный доступ к данным.
- Формализация представления отчетных данных.
- Улучшение трудового климата организации.
Недвижимость - эго разнообразная и сложная категория, которая испытывает на себе множество различных внутренних и внешних факторов в течение всего жизненного периода. Определение стоимостного эквивалента и путей наиболее эффективного использования в этом случае становится возможным лишь в результате применения системного подхода к анализу рынка и объекта недвижимости.
В качестве основных компонентов недвижимости как системы принимаются: -
пространственно-экономическое развитие, і де недвижимость рассматривается как совокупность процессов предварительного исследования инициативы создания, развития, управления и эксплуатации; -
вид использования, который в решающей степени определяет состав, содержание и количественные значения всех связанных с недвижимостью целевых показателей; -
местоположение, отражающее главную отличительную особенность недвижимости - ее неразрывную связь с землей.
Системный подход проявляется также в том, что процесс управления недвижимостью рассматривается как взаимосвязанное единство технических, экономических и управленческих экспертиз и решений. Технические экспертизы обеспечивают адекватное представление о реальном состоянии объекта недвижимости; экономические экспертизы позволяют получить обоснованное значение стоимостного эквивалента недвижимости; управленческие решения дают возможность определения наиболее эффективного (рацион&чьного) варианта использования недвижимости.
Если рассматривать систему как целеориентированную целостную структуру, то получение результата возможно только при согласованном по времени и в пространстве взаимодействии различных ресурсов, необходимых для решения поставленных задач. Обеспечение эффективного взаимодействия ресурсов осуществляется посредством управления этим процессом.
Система управления недвижимостью состоит из следующих основных элементов: 1.
Внешняя среда. 2.
Управляющая подсистема. 3.
Функциональная подсистема. 4.
Обеспечивающая подсистема. 5.
Объект управления.
Обратная связь
Обратная связь
Рис. 5. Структура системы управления недвижимостью
Внешняя среда подразделяется на макроокружающую и микроокружающую.
Факгоры макросреды оказывают прямое регулирующее воздействие на целевые ориентиры и управленческие действия управляющей подсистемы и не испытывают на себе ощутимого обратного влияния. К числу таких факторов относятся экономические и технологические условия, демографическая ситуация, природно-климатические особенности, социально-бытовые и историко-кулыурные традиции и т. д.
Факторы микроокружающей среды отражают условия рыночной конъюнктуры. Они характеризуют состояние потребительского спроса, уровень развития конкуренции, сложившиеся взаимоотношения с поставщиками, подрядчиками, посредниками и общественными нрофес- сиональными объединениями. Такие факторы не только оказывают формирующее воздействие на развитие системы управления недвижимостью, но и подвержены обратному влиянию.
Управляющая подсистема может быть представлена владельцем недвижимости (федеральная, областная, муниципальная собственность, субъект предпринимательской деятельности), застройщиком или пользователем недвижимости. Несмотря на все различия, их объединяют следующие важнейшие цели: -
стоимостные (денежные) - ожидаемые в будущем финансовые результаты (прибыль, ценность капитала, доходность, поток денежных поступлений, наличие оборотных средств и др.); -
потребительские - достижение определенных материальных целей посредством реализации производственных задач (жилищное строительство, реконструкция зданий и сооружений, коммерческая недвижимость, недвижимость для временного проживания, сооружения смешанного назначения и др.); -
социальные - социальная обязанность субъекта управления перед обществом (разработка проекта и его реализация в соответствии с социальной и исторической установкой общества, задачи по защите окружающей среды, ландшафтно-композиционные особенности территории, использование материалов и конструкций с учетом запросов местных заказчиков, оплата налогов и др.).
Стоимостные и социальные цели реализуются только через потребительские цели.
Функциональную подсистему составляют: -
управление девелоперской деятельностью; -
управление страховой деятельностью; -
управление риэлтерской деятельностью; -
управление информационным обеспечением; -
управление оценочной деятельностью.
Обеспечивающая подсистема должна способствовать выполнению заданной цели по следующим направлениям: правовое обеспечение; научно-методическое; ресурсное; информационное; организационное; маркетинговое.
Правовое обеспечение включает выбор подходящей организационно-правовой формы предприятия, правовое регулирование эффективной реализации функций в системе управления недвижимостью.
Важно увязать требования законодательных и нормативных актов, по
становлений и распоряжений различного уровня управления. Особое внимание должно уделяться выполнению требований по обеспечению безопасности и экологичности проекта.
Научно-методическое обеспечение включает в себя разработку и внедрение научных методов и средств достижения запланированных параметров качества объекта. Методические документы должны отвечать требованиям международных стандартов, возможности их применения на практике, содержать современные методы исследований и разработок.
Ресурсное обеспечение включает комплексное и пропорциональное обеспечение материальными, финансовыми и трудовыми ресурсами, улучшение их использования. Стратегия развития проекта должна предусматривать дополнительные денежные резервы для устранения возможных неожиданностей.
Организационное обеспечение системы управления недвижимостью представляет собой комплекс работ по анализу рыночной стратегии фирмы, ее хозяйствеїшой деятельности и финансовой устойчивости, разработке программы по реализации проекта, организации технической подготовки проекта, специальной подготовки кадров.
Процесс управления недвижимостью невозможен без качественного информационного обеспечения, с учетом следующих аспектов: характеристика недвижимости (параметры объекта, сведения о месте расположения, описание конструкции), сведения о районе, в котором расположена недвижимость (социальная репутация, производственная ситуация, рыночная конъюнктура, инфраструктура района, экология), сведения об основных покупателях и арендаторах, особые условия аренды, охрана недвижимости, коммунальные услуги, система налогообложения, анализ использования объекта в прошлые периоды, бюджет капитальных расходов, планы технического обслуживания и ремонтов.
Объект управления состоит из следующих подсистем: -
социальной, включающей исполнительские коллективы - рабочих, исследователей, инженерно-технических работников, совокупность социальных отношений между ними, условия их труда и жизни; -
технической - вещественные элементы производства (средства труда, предметы труда); -
организационной, т. е. совокупности форм и методов организации производства. Подсистема связывает все элементы производства в единое целое, устанавливает отношения и пропорции между ними, координирует их деятельность в пространстве и во времени; -
экономическая, которая охватывает управление основными фондами, оборотными и трудовыми ресурсами с помощью таких методов, как финансирование и кредитование.
На систему постоянно воздействуют разнонаправленные силы. С одной стороны, имеет место стремление системы к самосохранению, проявляющееся в том, что любая экономическая система (например, предприятие по изготовлению строительных материалов) предпочитает не изменять налаженный ритм производства, сохранять как можно дольше сложившийся ассортимент товарной строительной продукции и т. п. При прочих равных условиях это способствует снижению издержек и максимизации прибыли и, кроме того, функционирование такого предприятия становится более предсказуемым и стабильным. Однако одновременно на предприятие воздействуют "возмущающие" факторы, объективно побуждающие предприятие к изменениям (изменение конъюнктуры рынка, появление новых технологий и т. д.).
Первые из указанных факторов являются внутренними, они направлены на сохранение системы в существующем виде. При этом более высокой способностью к самосохранению обладает та система, связи между элементами которой являются более прочными и тесными.
Вторые факторы, воздействующие на систему, являются внешними. Они вызывают изменения, преодоление которых возможно за счет совершенствования структуры, гибкости, замены элементов и изменения связей между ними.
Соотношение между свойствами сохраняемости и изменчивости в каждой системе должно быть таким, чтобы обеспечивалось наиболее эффективное и устойчивое ее функционирование с сохранением необходимой экономической надежности.
Обозначить условия такого функционирования возможно лишь на основе проведения большого количества разноплановых экспертиз.
Технические экспертизы. В эту группу входят все виды экспертиз "физического тела" объектов недвижимости. Они являются исходными для определения любых стоимостных показателей, и поэтому их следует считать строго обязательными. 2.
Экономические экспертизы. К ним относятся все виды анализа, связанные со стоимостной оценкой факторов влияния. Это колебания рыночной конъюнктуры, определение величины затрат по видам воспроизводственных мероприятий, параметры финансовой системы, уровень налогообложения, риски и т. д. 3.
Экспертизы местоположения. Их особенностью можно считать существенный удельный вес экспертных методов. Город невозможно точно "измерить", а потребность в таком "измерении" существует, поскольку ни один объект недвижимости не существует вне своего пространственного окружения. К экспертизе местоположения относятся: инфраструктура, экология, государственное регулирование, зонирование, топография, описание границ, мнение населения и т. д.